Pourquoi modéliser un PLU en 3D ?
Un Système d’Information Géographique (SIG) a pour objectif d’accompagner les collectivités, promoteurs immobiliers ou aménageurs fonciers dans leurs prises de décisions.
Qu’il s’agisse de réaliser des plans cartographiques ou de numériser des données géographiques, il existe des solutions innovantes permettant notamment d’intégrer des contraintes règlementaires localisées dans l’espace.
La superposition de ces données et leur analyse sont particulièrement utiles lors de projets d’aménagement du territoire et de construction immobilière.
Le Plan Local d’Urbanisme, un ensemble de données réglementaires à considérer
Chaque commune ou intercommunalité dispose d’un PLU précisant les règles d’aménagement et d’utilisation des sols. Il a pour vocation d’encadrer la construction immobilière de tout projet d’aménagement et d’habitat. Le PLU précise à la fois la cartographie du site (plan de zonage) et les règles d’urbanisme qui le régissent.
Ainsi la constructibilité d’un terrain est conditionnée par le Plan Local d’Urbanisme en vigueur, définissant, entre autres, les règles volumétriques et les règles d’implantation des constructions. Autant de données cumulées qui sont à prendre en compte pour satisfaire aux obligations règlementaires et éviter les vices de procédures.
Simulation des volumes de construction en 3D, quels bénéfices ?
Pour modéliser un PLU en 3D, il convient donc de recueillir les données suivantes :
- Le CES ou Coefficient d’Emprise au Sol, c’est-à-dire la surface constructible de chaque parcelle,
- La hauteur de construction,
- L’implantation du bâtiment par rapport aux limites parcellaires, à la voie desservant le terrain et entre deux constructions sur une même propriété (prospect, alignement et retraits).
- La prise en compte des surfaces minimales à préserver pour la perméabilité des sols et le ruissellement des eaux,
Enrichi par ces informations, le logiciel SIG permet alors de visualiser quelles sont les volumétries d’espaces constructibles à l’échelle de la parcelle. Une étape préliminaire très appréciée en amont du projet immobilier, notamment par les personnes décisionnaires (élus), les personnes publiques associées et les urbanistes, pour évaluer les capacités de construction, la rentabilité d’un projet, mais aussi son impact sur l’environnement.
« La modélisation 3D du PLU est un véritable outil d’aide à la décision permettant d’intégrer toutes les données géographiques d’un territoire, et de mieux comprendre les documents d’urbanisme. »
Exemple de modélisation 3D en Haute-Savoie
Pour répondre aux enjeux liés aux règles du Plan Local d’Urbanisme, InfoSIG a procédé à une modélisation de la commune de La Tour (74), en partenariat avec le cabinet d’urbanisme Espaces et Mutations. Située près de Bonneville et d’Annemasse, cette commune rurale se caractérise par sa faible densité de population, ses nombreuses forêts, prairies et zones agricoles.
En croisant les différentes données du PLU, cette simulation permet de visualiser concrètement les possibilités d’aménagement envisageables. Elle prend en compte la hauteur réglementaire et le Coefficient d’Emprise au Sol, mais aussi le relief, l’altitude, ou encore l’exposition. Cette modélisation 3D a été réalisée avec les logiciels SIG MapInfo Professional, QGIS et Google Earth.
Les premières modélisations en 3D de zonage de PLU, selon les volumes constructibles, ont été réalisés conjointement avec une étude du CAUE (Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement) de la Haute-Savoie pour la commune d’Evian-les-Bains.
Regarder la vidéo de la modélisation 3D
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